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キャッシュフロー管理で失敗しない方法とは

キャッシュフロー管理で失敗しない方法とは
当社で管理を任せていただいているオーナー様の中には、ご自身の会社経営を行っている方や、サラリーマンをしながら不動産経営をしているオーナー様が数多くいらっしゃいます。
そのように毎日忙しくされているオーナー様は、入居者の入退去にまつわる細かな経営判断を迅速に行うことが出来ない場合があります。

サブリースのメリット活用事例と失敗しないための方法のコラムです

コラムイメージ1

当社で管理を任せていただいているオーナー様の中には、ご自身の会社経営を行っている方や、サラリーマンをしながら不動産経営をしているオーナー様が数多くいらっしゃいます。
そのように毎日忙しくされているオーナー様は、入居者の入退去にまつわる細かな経営判断を迅速に行うことが出来ない場合があります。

サブリース契約で失敗しないためのポイント

コラムイメージ2

1.免責期間
サブリースの場合、新築や退去後は一定の免責期間を設けている会社が多く存在します。
一般的に、免責期間は1~3ヶ月と設定されているケースがほとんどです。

サブリースで安心安定した不動産経営を

コラムイメージ3

オーナー様ご自身で賃貸経営ができるようになるためには、入居者の対応だけに限らず、間取りの工夫や家賃設定の重要性を理解し、キャッシュフローをプラスにする必要があります。
地域の需要と供給のバランスを調査して、エリアに求められる間取りや設備を備えた物件に投資することが大切です。
仮にファミリー層の多い地域に単身向け物件を建てたとしても、単身者の需要がなければ、賃貸経営は成り立ちません。
サブリースは、「安定したマンション経営をオーナー様に提供する」という考えのもとご提案しているサービスです。
マンション・アパート経営を行いたいけれど、まとまった時間が作れない、空室時でも安定して家賃収入を得たいという方は、一度サブリース契約での賃貸経営を検討されてみてはいかがでしょうか。

不動産投資のキャッシュフロー計算法!事例と注意点を紹介します


不動産投資で失敗しないためには、キャッシュフローについて理解を深める必要があります。
キャッシュフローの計算方法や仕組みが十分に理解できていないと、不動産投資で失敗するリスクが高くなります。
キャッシュフローとは、簡単にいえば「お金の流れ」です。
不動産投資に挑戦するのであれば、キャッシュフローをあらかじめシュミレーションしておくのは当然のことかもしれません。
しかし、キャッシュフローと帳簿上の利益には、どうしても差が出てしまいます。
今回は、不動産投資のキャッシュフローの計算方法と帳簿上の利益の違いについて説明していきます。

投資物件購入前の簡単キャッシュフロー計算法

キャッシュフロー管理で失敗しない方法とは
まずは、不動産投資をはじめる前にキャッシュフローを計算する方法についてご紹介します。
不動産投資のキャッシュフローは、総収入額から運営費用とローンの年間の返済額と税金を差し引きして計算します。

(不動産投資で得た総収入額)−(運営費用)+(ローンの年間の返済額)+(税金)=キャッシュフロー

●ローンの年間の返済額

キャッシュフローを簡単にシュミレーション

(例)Bさんの場合

・年間の賃料収入:400万円 キャッシュフロー管理で失敗しない方法とは
・年間の運営費用:100万円
・ローンの年間の返済額:200万円
・年間の税金:40万円
上記を(不動産投資で得た総収入額)−(運営費用)+(ローンの年間の返済額)+(税金)=キャッシュフローの計算式に当てはめると、この場合のキャッシュフローは(400万円)−(100万円)+(200万円)+(40万円)=60万円となります。

キャッシュフローと帳簿上の利益の差


キャッシュフローの計算方法はそう難しくありませんが、帳簿上の利益の差を理解しておくことも大切です。
帳簿上は利益が出ていても、キャッシュフローがマイナスになるケースも存在するほか、黒字倒産になる可能性もあります。
※黒字倒産(くろじとうさん)=損益計算書上では黒字の状態であるにもかかわらず、資金繰りの関係で倒産してしまうこと
帳簿上の利益を計算する際、経費として現金支出がなくても計上する場合やその逆のパターンがあるため、キャッシュフローと帳簿上の利益が違ってきてしまうのです。
キャッシュフローの金額と帳簿上の利益が違う要因としては、減価償却費とローンの支払利息があります。

減価償却費は現金を支出しない経費

不動産投資における減価償却費は、投資用物件を購入した年にすべてを費用として計上せず、利用できるそれぞれの年にわけて費用として計上することをいいます。
その結果、利益について課せられる税金の金額が少なくなるので、キャッシュフローにとってはプラスの要因になります。
なお、減価償却は不動産の土地はできません。あくまで投資用物件を購入した場合のみ有効です。

ローンの支払利息分は経費として計上できる

毎月のローン返済額は、支払利息分と元金返済分にわけられます。
この中で、支払利息分だけは経費として計上できます。
支払利息分も元金返済分も現金を実際に支出しますが、経費として元金返済分は計上することができません。
そのため、キャッシュフローにとってはマイナス要因になる可能性が高いのです。

投資物件購入後のキャッシュフロー


キャッシュフローは、帳簿上の利益に減価償却費をプラスして、ローンの元金返済額を差し引きしたものです。
※帳簿上の利益=総収入額から運営費用と減価償却費とローンの支払利息と住民税・所得税を差し引きしたもの
ほとんどの場合、一定年数が経つと減価償却費の額が少なくなるため、税金の負担が重くなってキャッシュフローは悪化します。
このように、減価償却費をローンの元金返済額が上回った場合、いわゆる「デッドクロス」状態となります。
※デッドクロス=危険領域に不動産経営が入ること

不動産投資におけるキャッシュフロー


デットクロスは、物件価値が下落傾向になるかもしれない、いわゆる「売りサイン」のひとつとして考えられます。
キャッシュフローが悪化してデットクロスになった場合でも、絶対に利益が下がるとは言い切れませんが、見直しが必要であることは確かです。
このように、キャッシュフローは投資物件を購入する前のシュミレーションとしてだけでなく、利益を計算する指標のひとつになります。
「不動産投資におけるキャッシュフローについてもっと詳しく知りたい」「購入前にシュミレーションしてみたい」と思った方は、ぜひマンション経営ラボにご相談ください。

不動産投資の大失敗の入り口にあったものは?5大失敗事例と対策を把握する!

失敗, 事例, 対策

広告は物件を売り出すために良いところを強調して紹介しています。
例えばインパクトのある数字付きで「高利回り」や「築浅」をアピールしていても、購入直後に大規模修繕があったり、築浅であろうと立地の問題で空室リスクが発生する可能性もあります。
利点ばかりに気をとられて購入してしまうと、後の投資計画に影響する事態に見舞われます。物件は選定の時点で、長期修繕にかかる諸費用や空室リスクなど購入前に把握しておくべきポイントは多く存在します。長期的な見通しを立てなければいけません。

2.自分にとって都合のいい予測

まず、投資物件を所有するイコール節税対策にはなりません。詳しくは後にあげる「失敗事例4:節税にならなった」で紹介しますが、節税の対象になる諸費用や期間がどういったものなのか、事前に把握しておきましょう。 キャッシュフロー管理で失敗しない方法とは
次に「オリンピック需要」ですが、2020年5月現在の情勢を鑑みても、「オリンピック需要」による恩恵は容易に期待すべきではありません。高額売却や賃貸家賃が上がるという楽観的な見通しも控えるべきです。
不動産投資は株投資ほど日ごと劇的な変動がある投資ではありません。だからこそ都合のいい予測だけを元に購入せず、物件選定と同様に様々な事項や情勢を踏まえ冷静に判断することが重要です。

3.勉強不足と見切り発車

不動産投資について充分な勉強をしないまま購入してしまうのは非常に危険です。
もちろん、投資は実際にやってみなければ得られるものが限られてしまいますが、それでも最低限の知識は必要です。たとえ投資そのものが未経験でも、不動産に関わる基礎的な用語、購入や所有で発生する諸費用を知っておくだけでも大きく違います。
購入に際して、不動産業者による仲介があり、営業マンから詳細な情報を得ることもできます。ですが「とにかく売る」ことを目的とした営業マンに出くわした場合、聞こえのいい情報だけ提供され、都合の悪い情報を意図的に伏せられるといった状況も考えられるのです。

こうした状況では「何かおかしいぞ?」と気付くことができる基礎知識が必要不可欠です。最終的には数多くある物件から「何が良いのか」自ら判断し、どの物件を購入するのか決断することが求められます。
高額を費やす長期投資だからこそ「なんとかなる」の見切り発車は禁物です。

不動産投資の失敗5大事例

失敗事例1:空室が埋まらなかった

不動産投資の失敗で最も多いのは、空室が埋まらないことによる家賃収入の減少です 。ワンルームマンションや戸建ての場合、空室になると家賃収入はゼロになるので、キャッシュフローが大きく悪化します。物件を複数所有していたり、一棟アパートであったりすれば、一部屋が空室になってもその不足分を他の物件の家賃収入で補うことができ、リスク分散になるのですが、不動産投資を始めたばかりで複数物件や一棟アパートを買うのは難しいでしょう。

空室で失敗してしまう2つの原因

  • そもそも入居付けがしにくい物件である
  • キャッシュフロー管理で失敗しない方法とは
  • 短期間の空室でも手出しが必要になる事業計画である

空室が出る自体はやむを得ません。どんなに魅力的な物件であっても、空室期間をゼロにするということは非常に難しいです。となると、大切なのは「空室期間を短くする」「空室になっても余裕のある資金計画にする」の2点です。

失敗事例2:管理費や修繕積立金の出費がかかりすぎた

2つめの失敗事例は、管理費や修繕積立金の出費がかかりすぎてしまうことです。 管理費や修繕積立金は、築年数とともに上がっていきます。 そのことを事業計画に組み込んでなかったり、想定が甘かったりすると、これらの出費がかかりすぎて失敗してしまうことがあります。

管理費や修繕積立金の出費で失敗してしまう2つの原因

  • 次第に増えていくことを計算に入れていなかった
  • 想定していた以上に費用が増えてしまった

そもそも費用が増えていくことを知らないまま購入するのは、不動産営業担当者の説明不足が原因のことがほとんどです。契約のことばかり考えている営業担当者の中には、売るために有利な説明ばかりにフォーカスし、そうでない部分を曖昧に説明することがあります。この例で言えば、購入直後の最も利回りのよい時の収支説明ばかりをするといったことです。管理費等の出費が増えることについては、質問されるまで伏せてしまうような営業担当者は、少なからず存在します。

管理費・修繕積立金の増えすぎについても、信頼できる営業担当者に出会うことができれば防げます。というのは、費用がどのくらい増えるのかということは長期修繕計画を確認すればわかるからです。「確認すればわかる」ということをあなたが知っているだけで、この失敗確率は大きく下げることができます。

失敗事例3:相場よりも高値で買ってしまった

物件を安く購入することはとても重要です。というのは、物件価格は利回りに直結するからです。 相場よりも高値で買ってしまうと、圧倒的に不利です。 その時点で投資効果は小さくなりますし、売却益を含めてもマイナスになることすらあり得ます。

利回りの計算式は【年間家賃収入 キャッシュフロー管理で失敗しない方法とは ÷ 物件購入価格 × 100】です。この式からわかるように、物件購入価格が大きくなればなるほど、利回りは小さくなり、投資効果も下がります。もちろん購入価格の増加分以上に設定家賃を高くできるのであればいいので、あくまでもバランスです。ここで失敗例として取り上げているのは、物件価格そのものの高さではなく、相場よりも高値で購入してしまうことです。

そして、高値で購入した時点で、売却にも不利です。売却には相場価格があるので、あなたが高値で買ってしまったとしても、売るときには相場価格前後になります。その金額差の分だけ、利益を圧迫します。

不動産投資の最終的な利益は「家賃収入の総額+売却収入」から各種費用や税金を差し引いたものです。この利益がマイナスになってしまった場合、不動産投資は言うまでもなく失敗です。さらに言えば、不動産投資は数年間・十数年間をかけて行なっているのですから、それだけの期間と手間をかけて行なった投資に見合ったリターンが得られるかどうかが成功・失敗の基準になるでしょう。

高値づかみで失敗してしまう原因

  • 相場を調べずに買ってしまった
  • 新築を買ってしまった

そして、投資用の物件を買うときには、新築は避けたほうがよいです。というのは、新築は新築というだけで相場価格よりも3割ほど高いのです。これを新築プレミアムと呼び、購入後1人目の入居者が入った時点で価格が目減りします。利益を求めて行う不動産投資であれば、新築を選ばない方がよいでしょう。

失敗事例4:思ったよりも節税にならなかった

不動産投資を検討している方の中には「節税をしたい」という目的をもっている方も多いでしょう。もちろん、節税に適した投資タイプや物件があるのは事実ですし、資産管理法人を立てたりして、上手に節税対策を行っている方もいます。
一方で、節税対策になると考え、思い切って不動産を購入したにも関わらず、 実際には節税になるのは最初の数年だけで、その後は逆に課税されることとなったというケースもある のです。

節税対策で失敗してしまう2つの原因

  • 不動産の節税効果を過信している
  • 正確なシミュレーションを行わずに購入してしまった

まず、不動産投資、特に区分マンションの節税効果は、世間一般で信じられているほど大きな効果を持っているわけではありません 。いくら金利の返済や管理費・修繕積立金・減価償却費用を経費としてあげたとしても、毎月の家賃収入はきちんとオーナーのもとに入金されるわけです。毎月のCFがプラスで回るような投資用物件であれば、結局全体でのマイナスは本当に些細な額にしかなりません。

失敗事例5:賃貸管理会社とトラブルになった

自身が購入した物件の賃貸管理をしている会社とトラブルになった、というのはよく聞く失敗のケースです。不動産投資は、数十年間にわたって資産の運用を行なっている投資スタイルですから、入居者とのやりとりや、空室時になった際の賃貸募集を行う賃貸管理会社は非常に重要な立ち位置であると言えます。

その会社とトラブルになると、 家賃の入金がなされなかったり、空室のまま賃貸募集が行われなかったりと行った問題にまで発展することもあります 。また、最近はサブリースを依頼している場合もありますが、営業マンに言われたまま、サブリースの仕組みを理解せずに購入し後悔してしまうというケースもございます。それでは、賃貸管理会社とのトラブルによる失敗には、どのような原因があるのでしょうか?

賃貸管理会社とのトラブルの原因

賃貸管理会社とのトラブルとして、質の悪い会社に依頼をしてしまったという点が挙げられます。基本的に保有物件の入居者とやりとりをするのはその業者なので、もしも質の悪い業者に依頼をしてしまうと、入居者に失礼な接客をして退去されてしまったり、賃貸募集を怠って長期間空室が続いたり、といった問題が発生します。

更に最悪なケースは、その会社が経営破綻してしまった、という場合だと思います。そうなると、これまで行われてきた家賃の入金がなくなったり、場合によっては預かり敷金や家賃を持ち逃げされてしまうといったケースもあるようです。

それから、サブリース契約に関するトラブルも非常に多いです。サブリース契約とは、物件の所有者とサブリース会社が賃貸借契約を締結し、相場よりも1割~2割ほど安い家賃で毎月の入金を保証するとともに、そのサブリース会社が第三者に相場賃料で転貸借を行うという仕組みのことを言います。サブリース会社は言葉巧みに「30年家賃保証で安全」などと営業をかけるため、空室リスクを恐れる初心者の方が依頼をすることがあります。

しかし、契約書をしっかりと読み込むと、定期的にサブリース保証家賃を見直す旨の記載がされており、 サブリース会社から一方的に家賃の減額を通告された 、というケースも多々あります。こうなると、もともとCFをプラスマイナスゼロ位で運用していた方であれば、保証家賃の減額によって毎月赤字での経営が続いてしまうといった問題が発生します。

失敗から学ぶ、成功のためのポイント

  • 営業担当者の言葉をそのまま鵜呑みにせず、自分で調べる
  • 時が経つにつれて変化するものを理解する
  • キャッシュフロー管理で失敗しない方法とは
  • キャッシュフローを重視する

1.営業担当者の言葉をそのまま鵜呑みにせず、自分で調べる

営業担当者はピンキリです。お客様の利益を考えた提案をしてくれる担当者と出会うことができれば、非常に心強いです。そのような営業マンは、言いくるめるような営業手法で契約をとるよりも、お客様目線で包み隠さず情報開示をしたほうが、長期的には自社の評判にもつながり、みんなが得することを理解しています。

良い営業マンは、お客様目線で包み隠さず情報開示したほうが、長期的には自社の評判につながりみんなが得することを理解しています。業者の立場から把握できる情報をお客様のために惜し気なく提供してくれる、投資家目線を持っている営業担当者は非常に心強い存在となります。 不動産会社選び・担当者選びは不動産投資の成否に直結 するので、物件選びと同じくらい重視しましょう。

2.時が経つにつれて変化するものを理解する

不動産は「もの」である以上、劣化・老朽化するものがあります。不動産投資で着目すべき点は経年劣化によって変化する費用です。

変化する諸費用 影響する項目
・管理費
・修繕積立金
所有する上で毎月差し引かれる費用。
年を経るごとに費用は上がる。
・室内の内装
・家賃
古すぎると入居者が付かずリフォームが必要になる場合もある。
家賃は築年数が古くなるほど安くなるもの。

購入前はこれらの見通しも含めた諸費用を検討していく必要があります。
管理費・修繕積立金は物件の管理会社の管理能力も含め確認しましょう。また、空室リスクに繋がる内装(リフォーム費用)や家賃低下は物件の立地やニーズを押さえることで対策をとることができます。

3.キャッシュフローを重視する

不動産投資計画でとても重要なのは、 月々のキャッシュフローをプラスに維持すること です。本来、ローン返済は家賃収入から行うところを、手出し資金で穴埋めするのは財政的にも精神的にもつらいです。
最悪の場合、プラスに戻すことができなくなったら、売却するしかなくなります。計画に基づいた売却ならよいのですが、不可抗力で売らざるを得なくなるのは失敗にほかなりません。それを防ぐには、キャッシュフローが何より重要です。

失敗事例1:空室が埋まらなかった
対策:空室リスクに注意し入居付けしやすい物件を選ぶ。余裕のある資金計画を立てる 失敗事例2:維持費や修繕費の出費がかかりすぎた
対策:良い営業担当者を探す、長期修繕計画を確認する 失敗事例3:相場よりも高値で買ってしまった
対策:必ず事前に相場を調べる。不動産投資目線での物件選定では新築は避ける 失敗事例4:思ったよりも節税にならなかった
対策:節税効果を過信せず、事前にシミュレーションを行う 失敗事例5:賃貸管理会社とトラブルになった
対策:質の良い業者を選ぶとともに、サブリースにのメリット・デメリットを理解する

ポイント1:営業担当者の言葉をそのまま鵜呑みにせず、自分で調べる ポイント2:時が経つにつれて変化するものを理解する ポイント3:キャッシュフローを重視する

【キャッシュフローの改善】キャッシュインを早くする具体的な方法とは?

所得控除とは、所得合計額から一定金額を控除できる(差し引ける)制度で、全部で15種類あります。納めるべき所得税の計算は、「所得合計額 × 所得税率」で求めます。つまり、所得が減る=税金が減るということです。所得控除の目的は、納税者それぞれの個人的事情を考慮するためで、病気により多額の医療費を払わなければいけなくなった場合や、扶養者がいる場合などに、納税者の税負担を軽くするために設けられています。税額控除との違い所得控除とは別に、「税額控除」という制度があります。こちらは税額から一定金額を控除できる制度のことで、所得控除は税金の対象となる所得を減らす役目を持つのに対し、税額控除は税金そのものを減らします。具体的には「住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)」や「外国税額控除」などが該当します。所得控除や税額控除を適用することによって、源泉徴収などであらかじめ納めている税金よりも、実際の納税額が少ない場合は「還付金」という形で税金が戻ってくる仕組みになっています。所得控除の種類と計算方法適用する順番は次のとおり決まっています(所得税法第八十七条等)。雑損控除→医療費控除→社会保険料控除→小規模企業共済等掛金控除→生命保険料控除→キャッシュフロー管理で失敗しない方法とは 地震保険料控除→寄附金控除→障害者控除→寡婦/ひとり親控除→勤労学生控除→配偶者控除/配偶者特別控除→扶養控除→基礎控除以下、それぞれの控除の詳細についてみていきましょう。雑損控除雑損控除とは、災害・盗難・横領によって、資産に損害を受けた場合に受けられる所得控除です。次のうち、金額の多い方の額が雑損控除の金額になります。(差引損失額-総所得金額) × 10%あるいは差引損失額のうち災害関連支出の金額 − 5万円医療費控除納税者本人や、生計を一にする配偶者、あるいはその他の親族のために医療費を支払った場合に受けられる所得控除が医療費控除です。控除金額は、下記の計算式で求めます(上限200万円)。(実際に支払った医療費の合計額 − 保険金などで補てんされる金額) − 10万円(その年の総所得金額等が200万円未満の人は総所得金額等5%の金額)社会保険料控除健康保険料や厚生年金保険料、介護保険料、雇用保険料などの社会保険料を支払っている場合には、所得控除として社会保険料控除が受けられます。その年に自身で支払った金額または給与から差し引かれた金額の全額が控除されます。小規模企業共済等掛金控除小規模企業共済等掛金控除とは、小規模企業共済法に規定する共済契約の掛金、確定拠出年金法に規定する個人型年金の加入者掛金及び心身障害者扶養共済制度の掛金を支払った場合に受けられる控除です。控除金額は、年間で支払った掛金の全額になります。生命保険料控除生命保険や介護医療保険、個人年金保険など、生命保険料を支払っている場合には生命保険料控除が受けられます。平成24年以降の保険契約(新契約)では最高12万円、それ以前の保険契約(旧契約)では最高10万円まで控除を受けることができます。地震保険料控除地震保険料控除とは、地震保険または、以下の条件を満たす長期損害保険の保険料を支払っている場合に受けられる控除です。控除額は地震保険は最高5万円、長期損害保険は最高1万5000円です(両方で保険料を支払っている場合は最高5万円)。寄附金控除納税者が国や地方公共団体、特定公益増進法人などに対し、「特定寄附金」を支出した場合に受けられる控除が寄付金控除です。ふるさと納税やクラウドファンディングでの支出も該当します。控除金額は、次の計算式で求めます。(その年中に支出した特定寄附金の額の合計額) − (2000円)=(寄附金控除額)※特定寄附金の額の合計額は所得金額の40%相当額が限度です。寄附金特別控除(税額控除)個人が支出した政治活動に関する寄附金のうち、政党もしくは政治資金団体に対する寄附金、または個人が支出した認定NPO法人等もしくは公益社団法人等に対する寄附金については、寄附金控除(所得控除)の適用を受けるか、寄附金特別控除(税額控除)の適用を受けるか、どちらか有利な方を選ぶことができます。障害者控除障害者控除とは、納税者本人または合計所得が48万円以下の配偶者、扶養親族が障害者である場合に受けられる控除です。控除額は障害者の場合は27万円、特別障害者は40万円、同居特別障害者は75万円です。扶養控除の適用がない、16歳未満の扶養親族にも適用されます。寡婦控除/ひとり親控除税制改正により令和2年度から、これまでの寡婦・特別の寡婦・寡夫控除は、「寡婦・ひとり親控除」に改められました。ひとり親控除は、年間所得金額が500万円以下で婚姻をしていない(または配偶者の生死が明らかでない)人のうち、生計を一にする子(所得合計額48万円以下)がいる場合に受けられる控除で、控除額は35万円です。一方で、ひとり親に該当せず、以下のいずれかに当てはまる場合は寡婦控除が受けられ、控除額は27万円となります。勤労学生控除アルバイトをしている学生のための「勤労学生控除」もあります。合計所得金額が75万円以下(給与のみであれば130万円以下)であるなど一定の要件を満たす場合に控除を受けられ、控除額は27万円です。配偶者控除/配偶者特別控除年間の合計所得金額が48万円以下(給与収入のみであれば103万円以下)の「源泉控除対象配偶者」がいて、かつ本人の合計所得金額が1000万円(給与収入のみであれば1220万円以下)であれば、配偶者控除が受けられます。控除金額は最大38万円(控除対象配偶者が70歳以上の場合は48万円)で、納税者本人の合計所得金額によって段階的に減額されます。対して、配偶者が48万円を超える所得(給与収入のみであれば103万円超)がある「控除対象配偶者」に該当する場合には、配偶者特別控除が適用されます。控除金額は最大38万円で、納税者本人と配偶者の合計所得金額によって変わります。扶養控除扶養控除とは、親や子どもを扶養親族として養っている場合に受けられる控除です。扶養親族とは、納税者と生計を一にしている16歳以上の親族で、年間の合計所得金額が48万円以下(給与のみであれば103万円以下)である人をいいます。控除額は、扶養親族が16歳以上(一般の控除対象扶養親族)で38万円、扶養親族が19歳以上23歳未満(特定扶養親族)で63万円です。基礎控除所得の区分にかかわらず受けられる控除が「基礎控除」です。控除額は最大48万円で、合計所得金額が2400万円を超える場合は、その合計所得金額に応じて控除額が低減し、2500万円を超える場合は基礎控除が0円となります。合計所得金額基礎控除額令和元年度まで令和2年度以降2400万円以下38万円(所得制限なし)48万円2400万円超2450万円以下32万円2450万円超2500万円以下16万円2500万円超0円所得控除の適用には年末調整または確定申告が必要個人事業主など、年末調整が行われない方は自身で確定申告をすることで所得控除の適用を受けることができます。一方、会社員やアルバイトなど給与所得者の場合は、基本的には会社が行う年末調整の際に諸手続きをすることで適用を受けることができます。ただし年末調整で適用できない「雑損控除」「医療費控除」と、ワンストップ特例が適用されたふるさと納税以外の「寄附金控除」の適用を受けるには確定申告が必要になります。給与所得者の場合は、年末にもらう源泉徴収票の「所得控除の額の合計額」という欄に給与所得控除以外の所得控除の合計額が記入されるので、どれだけ控除額があったか確認することができるので確認してみるとよいでしょう。おわりに適用できる所得控除があるのにも関わらずそれを申請しないということは、余分な税金を納めているということになってしまいます。反対に、きちんを所得控除について把握しておけば、それだけ節税になるということです。年末調整についてわからないことがあれば勤務先の担当者に確認すると良いでしょう。確定申告のやり方がよくわからないという場合は、税理士に確定申告を代行してもらうことも可能です。

会社の現金と流動資産に関してまとめたものです。損益計算書と賃借対照表と並ぶ財務3表のうちの1つです。損益計算書は一定期間の損益の流れを表しているものです。売上があっても、現金の入金は後日かもしれません。賃借対照表は一時点での財務状況を表しています。どのようにお金が流れたのかまでは、読み取れません。キャッシュフロー計算書の特徴は次のとおりです。以下の記事に、財務3表の読み方のポイントを分かりやすくまとめてあります。個人事業主や企業担当者の方も参考にご覧ください。キャッシュフロー計算書の具体例キャッシュフロー計算書は期中のキャッシュ増減額+期首残高=期末残高をまとめたものです。期中のキャッシュ増減額は営業活動・投資活動・財務活動の3つの構成で作られます。また、営業活動によるキャッシュフローの作成方法には直接法と間接法があります。実際のお金の動きを集計し表示する方法のことを直接法、損益計算書と賃借対照表を利用して計算し表示する方法のことを間接法といいます。多くの会社では間接法を採用しています。キャッシュフロー計算書は以下のような形式になっています。営業活動によるキャッシュフロー商品販売やサービスの提供による営業活動に関するお金の増減を示します。仕入れから販売までに利益があれば、金額はプラスになります。金額がマイナスならば事業自体を見直す必要があると言えるでしょう。前回と見比べることにより、どれだけ事業が成長しているのか見て取ることができます。営業活動によるキャッシュフローの改善をするには、仕入れ・在庫・売上の流れを良くしましょう。具体的には仕入れコストを下げる。支払サイトを延ばす。売上は即日現金で回収する等を行うとよいでしょう。なお、投資活動によるキャッシュフローと財務活動によるキャッシュフローに当てはまらない項目も、ここに記載されます。投資活動によるキャッシュフロー機械設備・土地建物等の固定資産に使用したお金の増減や、余剰資金を使い株・債券等で運用したお金の増減を示します。設備などを売却すれば、金額はプラスになります。金額がマイナスならば、投資活動を積極的に行ったことがわかります。また、事業を縮小していても金額はプラスになります。成長中の会社は投資を積極的に行う為、マイナスになることが多いものです。投資活動によるキャッシュフローを見れば、これから先の利益を獲得する為に使用した金額がわかります。財務活動によるキャッシュフロー資金調達のための金融機関からの借入や返済、株式発行などによるお金の増減を示します。銀行や株主から資金を調達したら、金額はプラスになります。金額がマイナスならば、借入金の返済や配当金を支払ったことがわかります。また、営業活動・投資活動によって得られたお金を、借入金の返済にまわしているかもわかります。財務活動によるキャッシュフローの改善には、資金調達を見直しましょう。例としては、金利のかかる金融機関からの借入ではなく、社債や株式での調達を増やすこと等が挙げられます。フリーキャッシュフローに着目しようフリーキャッシュフローとは「営業活動によるキャッシュフロー」と「投資活動によるキャッシュフロー」を合わせた額のことを言います。通常、営業活動においてプラスになった額と、投資活動に使いマイナスになった額を合わせたものとなります。つまり稼いだお金から、活動するのに必要なお金を差し引いた余剰資金を表します。この余剰資金を使い、借入金の返済や預金が行われます。当然フリーキャッシュフローが多いほど、経営状態の安定している会社だと評価することができます。マイナスの場合は、手元にお金が無いことを意味しています。フリーキャッシュフローの改善には、営業活動によるキャッシュフローを増やすか、投資活動によるキャッシュフローのマイナス額を小さくします。しかしフリーキャッシュフローの値に固執し、投資活動に対して消極的になっては、将来的に成長していく会社とはいえません。投資活動によるキャッシュフローに使うお金は、営業活動によるキャッシュフローのプラス金額の範囲内であることが大切です。大規模な設備投資を行う場合には、5年平均でフリーキャッシュフローがプラスとなる範囲内で行うようにするとよいでしょう。自由資金比率で会社の安定度を測ろう自由資金比率とは、利益がお金として残る率を表したもので、安定している会社かどうかを判断することができます。自由資金比率は次の計算式で求めることができます。自由資金比率=フリーキャッシュフロー/自己資本増加額(利益剰余金)×100つまり税金を払った後に残った純利益が、どれだけフリーキャッシュフローとして残っているかを計算したものです。以下の表のように比率が高いほど理想的な会社といえます。自由資金比率評価100%理想的70 ~99%優秀40~69%普通20 ~39%対策が必要19%以下早急に改善が必要おわりにキャッシュフロー計算書をきちんとチェックすると、改善点がよくわかると思います。自由資金比率が100%に近いほど理想的な会社経営が行われていると言えるでしょう。この記事がキャッシュフローについて考える参考になれば幸いです。税理士をお探しの方は税理士紹介サービスをご利用ください。

資産を1,000万円単位で左右する! 個人向けバランスシートの使い方

キャッシュフロー管理で失敗しない方法とは 資産を1,000万円単位で左右する! 個人向けバランスシートの使い方のイメージ

【お話をお伺いした方】 岩崎 淳子(いわさき じゅんこ)
ファイナンシャル・プランナー。米国公認会計士/パーソナル・ファイナンシャル・スペシャリスト(CPA/PFS)。Smart&Responsible代表。上智大学ドイツ語学科を卒業後、NTTに入社。米パデュー大学大学院経営科学修士。ガートナーなど外資系IT企業にて、マーケティング戦略やアナリスト業務を経験したのち、2000年、夫の転職を機に米バージニア州に移住し、2歳児の子育てと家事を担当する専業主婦へと転身。大学で工学を教える夫に家計に携わる余裕がなかったことから、自身の役割を「一家を支えるCFO」と再定義。仕事で培ったリサーチ・分析の能力を武器にしながら、独学でCPAとPFSの資格を取得。2011年、自身の体験に基づき、個人向けファイナンシャル・プランニングを行う「Smart&Responsible」を立ち上げ。主婦と専門家の2つの視点から、効率的な家計システム構築のヒントをアドバイスしている。現在、米カリフォルニア州在住。

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