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レバレッジ効果

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ノンリコースローンを活用した不動産投資の手法

集合写真

REITは、物件ネット利回りに近い配当利回りを確保しています。
既成投資ファンドの場合は、物件ネット利回りの1.5倍程度の配当利回りを実現しています。
これらは、REITや既成投資ファンドが特定の「スキーム」を活用して利回りを上げていることによるものです。
特定の「スキーム」とは、REITや既成投資ファンドが投資家から集める資金のほかに投資家から集める資金の1~2倍程度の金額をノンリコースローン(非遡及型融資)により調達し、このノンリコースローンによるレバレッジ効果により利回りを高めて、投資家への配当を大きくしていることが、その基本原理です。
レバレッジ効果は、ローン金利とローン調達比率で決まりますが、物件ネット利回りとローン金利の差が大きいほど、その効果は高まります。
REITや既成投資ファンドの「スキーム」は一見複雑ですが、ノンリコースローンを調達することと、法人税課税をパススルーすることがその骨子となっています。ノンリコースローンを調達するために不動産を信託受益権に置き換え、倒産隔離や法人税課税をパススルーするためにSPC(特別目的会社)が設立されて、全体の「スキーム」がつくられています。

REITや既成投資ファンドの問題点

プライベート投資ファンドによる不動産投資

REITや既成投資ファンドの利用しているスキームは優れた点がありますが、前述のような重大な問題点があります。
REITや既成投資ファンドの利用する「スキーム」を活用し、なおかつREITや既成投資ファンドの持つ問題点を解決する方法として、プライベート投資ファンドによる不動産投資が挙げられます。
不動産や法律、税務の専門家が関与すれば、REITや既成投資ファンドが用いているスキームを、個人や事業法人が不動産を投資する場合にも活用することができます。
REITや既成投資ファンドと同様に、ノンリコースローンによるレバレッジ効果を利用することやSPCによって法人税の中間課税をパススルーすることが可能です。
現物不動産を投資する場合と比べて税効果、特に相続税の軽減効果は少なくなりますが、ネット利回りは飛躍的に向上しますので、不動産投資の目的が余剰資金の運用である場合は非常に優れた投資手法となります。

横河電機・西島社長「レバレッジ効果で社会課題を解決」

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<p>西島 剛志(にしじま・たかし)</b><br>横河電機 代表取締役社長<br>1957年神奈川県生まれ。81年東京都立大学(現首都大学東京)理学部を卒業し、横河電機の前身の一つである北辰電機製作所に入社。2011年横河電機取締役(横河メータ&インスツルメンツ社長兼任)、12年取締役常務執行役員を経て、13年4月から代表取締役社長を務める

西島 剛志(にしじま・たかし)
横河電機 代表取締役社長
1957年神奈川県生まれ。81年東京都立大学(現首都大学東京)理学部を卒業し、横河電機の前身の一つである北辰電機製作所に入社。2011年横河電機取締役(横河メータ&インスツルメンツ社長兼任)、12年取締役常務執行役員を経て、13年4月から代表取締役社長を務める

西島 剛志氏(以下、敬称略) 当社は、大規模設備を使ったものづくり、ライフラインを支える社会インフラの安定・安全操業を支え、生産性向上に貢献しています。例えば新興国の石油産業では、古い精製設備で稼働率が上がらず、国際的な環境基準も満たさないケースがあります。そこに当社の先進的なシステムを提供し、生産管理による無駄の排除や環境適合のために役立てていただいています。

西島 ゴールとして「Net-zero Emissions(気候変動への対応)」「Well-being(すべての人の豊かな生活)」「Circular Economy(資源循環と効率化)」の3つを掲げています。「Net-zero Emissions」「Circular Economy」ではここまでお話ししたように、設備更新や生産管理によって省エネ、省資源、CO2削減などを実現した事例が数多くあります。

■ 3つのゴールに向けてSDGsに貢献

横河電機は未来世代のより豊かな人間社会のために、2050年に向けて「Net-zero Emissions」「Well-being」「Circular Economy」を「Three goals」として掲げ、それぞれについて2030年に向けた注力分野と、より具体的なサステナビリティ中期目標を策定。事業計画に組み込み、グループ全体で取り組んでいる

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