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キャピタルゲイン

キャピタルゲイン

ここまでで解説してきた通り、インカムゲインとキャピタルゲインは、まったく違った性質を持っています。
しかしいずれも、成功させるためには「不動産の持つ価値が高い」というのがポイントとなっていることに違いはありません。
インカムゲインの場合は、「いかにして空室を減らすか」がポイントになります。
空室を減らしたいなら、誰かに対して何らかのベネフィットを提供し、「入居したい」と思わせる必要があるわけです。
この場合、立地や外装などの各種条件が、「不動産の価値」として成り立ちます。
不動産の価値が高ければ、ベネフィットを作り出し、空室も避けられるというわけです。
キャピタルゲインの場合は、「いかにして高い値段で売るか」というのがポイントになります。
高い値段で売るためには、やはり不動産を探している人にとって、大きな価値を感じてもらうことが必要です。
「内装が綺麗」「駅が近い」など、住む上でのポイントは、もちろん不動産の価値と言えるでしょう。
他にも「少し改装すれば貸し出せそうだ」「利回りがよさそうだ」というように、投資目的からの価値も見出せます。
不動産の価値を高める方法は、実にさまざまです。
たとえば、”リノベーションやリフォームで、利便性やデザイン性を高める”というようなことですね。
契約面で譲歩するといったことも、ある種の価値を生み出すでしょう。
というように、インカムゲインであろうがキャピタルゲインであろうが、やはり「不動産の持つ価値をいかに高く保つか?」というのがポイントとなるわけです。

Translation of "キャピタルゲイン税" in English

According to the Australian government, all cryptocurrencies are assets and so they are subject to capital gains tax.

ビジネスに関連する主な税金としては、法人税Company (income) Tax, キャピタルゲイン税:Capital gain Tax (CGT)そして物品サービス税 :Goods and Services Tax (GST)などが挙げられます。

The key taxes affecting businesses are Company (income) Tax, Capital Gains Tax (CGT) and the Goods and Services Tax (GST).

Tax: Investors will be able to get a 20 per cent tax offset, rather than a deduction and a capital gains tax exemption.

Meanwhile, Congressmen Want IRS To Clarify Crypto Tax Rules The meteoric growth of the Crypto industry has caught IRS off-guard which has left many Digital Asset investors to wonder whether they are required by law to pay capital gains taxes.

The news outlet added that the South Korean government has been thinking of introducing capital gains tax for the sector since last year but that has not yet been achieved.

Jaitley adopts a middle path (New Delhi)Finance Minister Arun Jaitley proposed to levie long term capital gains tax on キャピタルゲイン securities.

They are right: incorporating in Canada will give the new company gentler tax treatment and easier access to its US revenue in addition to getting Burger King's private equity majority owner 3G (who also control AB AmBev and Heinz) reduced dividend and キャピタルゲイン capital gains tax.

Specific areas that clients seek our advice on are: Minimising income tax キャピタルゲイン liabilities Mitigating or deferring capital gains tax Structuring estates to minimise future IHT liabilities

In general there are four taxes that clients come to us for advice and guidance on: Income Tax Capital Gains Tax Inheritance Tax Stamp Duty Land Tax In most cases clients ask for our help in how to structure their affairs in the most efficient way possible.

Foreign entities may be subject to CGT on assets acquired and used in carrying on a business in Australia.

Businesses are required to keep records upon acquiring assets that may be subject to CGT in the future.

高級ワイン その他の資産クラスとの懸念は、キャピタルゲイン税が免除されていない、それは一般的に二桁の獲得他の資産との相関があるため、投資は利点が追加されていません 今年で返します今年は絶対に投資家のために有益であるようにします。

Fine Wine investment has added advantage because its concern with the other assets classes there is a correlation with other asset which is not only being exempt from Capital Gain Tax and it generally gain of double digit returns year by year so it should definitely profitable for investors.

【不動産投資初心者必見】インカムゲインとキャピタルゲインとは?


不動産投資においては、「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」という用語が、よく聞かれます。
いずれも、不動産投資家にとっては基本中の基本とも言える知識のため、 本格的に投資を始める前に、かならずおさえておく必要があります。
とはいえ、不動産投資初心者の場合、ほとんどの人はインカムゲインとキャピタルゲインについて、よくは知らないでしょう。
そこで、本記事では両者の特徴やメリット・デメリット、関係する税制などについて解説します。 キャピタルゲイン

不動産投資における「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」


インカムゲインとキャピタルゲインは、いずれも「得られた利益」のことを指す言葉です。
しかし同じ利益でも、その性質はまったく異なります。
まずは両者の定義や特徴をおさえておきましょう。

「インカムゲイン」とは?

インカムゲインとは、「資産を保有していることで、継続的に得られる収入」という意味です。
不動産投資においては、基本的には“家賃収入=インカムゲイン”です。
不動産投資に取り組む人の多くが、「長期的に安定した家賃収入を得たい」と考えているはず。
それはまさしく、「インカムゲインを追求する」ということと同じです。
いくつかのインカムゲインを所有して、まとまった収入源に育て上げるのは、不動産投資においては理想型とも言えます。
また、不動産とは別に、株式などから発生する各種利益もインカムゲインと呼称されます。

インカムゲインのメリットとは?

インカムゲインのメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。
・長期的で、安定感のある利益が得られるようになる
・継続的に少しずつ利益を得られる
・利益額が乱高下しづらい
・ほとんどリソースを割かなくても、収入が発生しうる
・損失を出しづらい
長期的かつ安定しているのはもちろんのこと、一度インカムゲインが形成されれば、時間もあまり取られません。
さらに、利益額が大きく変動するということも考えづらく、とても信用できる収入源です。
極端な言い方をすれば、「何もしなくても、とりあえず月いくらかは入ってくる」という状況が作られるわけです。

インカムゲインのデメリット

一方でインカムゲインには、以下のようなデメリットが存在します。
・一度に得られる利益は小さい
・計算外の費用が発生しやすく、収益性を予測しづらい
・入居率が下がると、利益は小さくなる
・不動産を手放せば、消滅してしまうので、保有し続けなければいけない
いくらインカムゲインが安定したものだとしても、絶対に揺らがないというわけではありません。
特に不動産投資の場合、入居率によって左右される部分もあります。
また、ずっと保有し続ける必要がある(維持費を要する)というのも、大きな注意点です。

「キャピタルゲイン」とは?

キャピタルゲインとは、「保有している不動産を売ったときの売却益」のことです。 キャピタルゲイン
たとえば1,000万円で取得した不動産を1,100万円で売却した場合、差額の100万円がキャピタルゲインとなります。
一方で、1,000万円で取得した不動産を800万円で売却すると、損失は200万円です。
この損失は、キャピタルゲインの対義語として、「キャピタルロス」というように呼称されます。
不動産以外では、株や有価証券、金やプラチナなどの売却益も、キャピタルゲインとして数えられます。

キャピタルゲインのメリット

キャピタルゲインのメリットは、おおむね以下の通りです。 キャピタルゲイン
・一度の売買で大きな利益を生み出せる可能性がある
・周辺環境の変化などで不動産の価値が高まれば、さらに利益は大きくなる
たった一度の売買で、大きな利益を生み出せるのは、キャピタルゲインならではのメリットと言えるでしょう。
そして周辺環境の変化などが有利に働くなど、外的要因に助けられることもあります。

キャピタルゲインのデメリット

キャピタルゲインのデメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。
・キャピタルロスが発生する場合もある
・不動産価値の上下が読みづらく、念入りなリサーチと先見性を求められる
・税率が高い(後述)
「キャピタルロスが発生しうる」というのが、キャピタルゲインにおける強烈なデメリットです。 キャピタルゲイン
不動産の場合、人口減少や環境変化などによって資産価値が急落するケースもあります。
そういったときは、やむをえずキャピタルロスを受け入れて売却しなければならない可能性もあります。
1980年代には、バブル期で不動産価値が異常に上昇し、莫大なキャピタルゲインを手にする人もいました。
一方で売り時を誤り、バブル崩壊後、再起できないほどの損害をこうむった、という人もいます。
ここからも、キャピタルゲインおよびキャピタルロスがもたらすリスクの大きさを読み取れるでしょう。

インカムゲインとキャピタルゲインにまつわる税制を知ろう


インカムゲインとキャピタルゲインには、それぞれ異なる税制が敷かれています。 キャピタルゲイン
税制についてもきちんと理解し、いずれのゲインを狙うべきか決めるときに、判断材料とする必要があります。

インカムゲインの税制

インカムゲインの場合、利益から必要だった経費を差し引いた金額に対して、所得税がかけられます。
要するに、自営業者へ課せられている税金と、ほとんど同じです。
ただし例外として、不動産による所得が20万円に満たない場合は、そもそも申告する必要がありません(20万円ルール)。
ちなみに、不動産投資における経費としては、「修繕積立金」「ローン金利」をはじめ、「通信費」「士業者への報酬」なども含まれます。
非常に広い範囲で経費が認められるので、この仕組みは最大限活用したいところです。
所得税が何パーセント課せられるかは、本人の給与所得などによって変化します。
たとえば年収500万円なら、所得税率は20%、などというようにに定められているわけです。
自身の収入に対してどれだけの所得税率がかけられているかは、国税庁ホームページ から確認できます。
国税庁ホームページ

ひとつの式としてまとめると、
<不動産所得−必要経費-本人に課せられる所得税率=インカムゲインに生じる税額>
という計算式になります。 キャピタルゲイン

キャピタルゲインの税制

キャピタルゲインに対しては、
・5年未満しか保有していない不動産(短期保有)
・5年以上保有している不動産(長期保有)
それぞれに、異なる税金の計算が用いられます。
短期保有に対しては、所得税として30.63%、そして住民税として9%が税金として発生します。
長期保有に対しては、所得税として15.315%、住民税として5%が税金として発生する仕組みです。
簡単な式にまとめると、
・短期保有:<キャピタルゲインx39.63%=キャピタルゲインにかかる税金>
・長期保有:<キャピタルゲインx20.315%=キャピタルゲインにかかる税金>
という計算式になります。
見てのとおり、「短期保有、長期保有の双方で、かかる税額が違う」というのが大きなポイント。
なるべく長期保有として処理するのが、キャピタルゲインの節税においては重要となるでしょう。
そして多くの人は、「税率が高い」と感じたはず。
たとえば、短期保有の不動産を売却して300万円のキャピタルゲインを得たとしても、およそ188万円を納税することとなります。
この税率といかにして向き合っていくかというのも、キャピタルゲイン狙いでの不動産投資のポイントとなるでしょう。

インカムゲイン・キャピタルゲイン共通の成功ポイントとは?


ここまでで解説してきた通り、インカムゲインとキャピタルゲインは、まったく違った性質を持っています。
しかしいずれも、成功させるためには「不動産の持つ価値が高い」というのがポイントとなっていることに違いはありません。
インカムゲインの場合は、「いかにして空室を減らすか」がポイントになります。
空室を減らしたいなら、誰かに対して何らかのベネフィットを提供し、「入居したい」と思わせる必要があるわけです。
この場合、立地や外装などの各種条件が、「不動産の価値」として成り立ちます。
不動産の価値が高ければ、ベネフィットを作り出し、空室も避けられるというわけです。
キャピタルゲインの場合は、「いかにして高い値段で売るか」というのがポイントになります。
高い値段で売るためには、やはり不動産を探している人にとって、大きな価値を感じてもらうことが必要です。
「内装が綺麗」「駅が近い」など、住む上でのポイントは、もちろん不動産の価値と言えるでしょう。
他にも「少し改装すれば貸し出せそうだ」「利回りがよさそうだ」というように、投資目的からの価値も見出せます。
不動産の価値を高める方法は、実にさまざまです。
たとえば、”リノベーションやリフォームで、利便性やデザイン性を高める”というようなことですね。
契約面で譲歩するといったことも、ある種の価値を生み出すでしょう。
というように、インカムゲインであろうがキャピタルゲインであろうが、やはり「不動産の持つ価値をいかに高く保つか?」というのがポイントとなるわけです。 キャピタルゲイン

不動産投資において、どっちのゲインを追求すべきか?


不動産投資においては、インカムゲインとキャピタルゲイン、どちらも狙うことが可能です。
とはいえ、「どちらを追求すべきかわからない」という人も多いでしょう。
あくまでも基本的には、ですが、以下のような方針を取るのがおすすめです。

長期を見据えるなら、インカムゲイン

長期的に利益を発生させたいのであれば、インカムゲインへとシフトする必要があります。
不動産の場合、極端な空室さえ避けられれば、安定して収入が得られます。
また、定年退職後や病気で就業が難しくなったとしても、インカムゲインはその窮地を助けてくれるはずです。
インカムゲインの場合、最初はごく小さな収益しか発生しません。 キャピタルゲイン
たとえばマンション一部屋の賃貸からスタートして、月50,000円(経費別)といったレベルでしょう。
しかし、少しずつ物件数を増やすことで、インカムゲインは徐々に大きくなっていきます。
たとえば、”アパートをいくつか有している”キャピタルゲイン という状況になれば、月数十万円のインカムゲインを発生させることも可能ですし、 不動産を多く所持しているのであれば、「たとえいずれかの不動産に空室があっても、他で補填する」という状態にも持っていけます。
このような状況が構築できれば非常に心強く、「多少上下はするが、毎月まとまった収入が勝手に入ってくる」という流れを持つことが可能です。

短期で勝負するなら、キャピタルゲイン

もし、短期で収益を出したいと考えているのであれば、キャピタルゲインにシフトしましょう。
うまくいけば、数ヶ月の間で数百万円単位のキャピタルゲインを手にすることも可能です。
そのためには、「将来的に価値が高まる不動産」を見つけて、保有しておく必要があります。
もちろん、”どの不動産が将来的にキャピタルゲインを生み出すか(仕入れ値以上で売れるか)”を知るためには、相当な知識と努力が必要です。
自分自身のリサーチは元より、専門家から意見を聞き入れるのも必要となるでしょう。
キャピタルゲインを発生させるのは、非常に難易度の高いことですが、 短期で大きな収益を得るチャンスでもあります。

インカムゲインとキャピタルゲインを併用

不動産投資が進行してくると、いずれはインカムゲインとキャピタルゲインを併用することとなるでしょう。
最終的には、両方を適切に活用することが求められます。 キャピタルゲイン
たとえば、「キャピタルゲイン目的で不動産を取得したが、買い手がつかないので貸し出す(インカムゲインへシフトする)」というようなケースが考えられるでしょう。
また、「インカムゲインは得られているが、キャピタルゲインのほうが利益を出せる」という場面だって、当然出てくるはずです。
というようなことから、不動産投資が発展してくると、最終的にはインカムゲインとキャピタルゲインをバランスよく追求することになるでしょう。
ただし、全ての不動産投資家が、両方を駆使しているわけではありません。
中には、どちらか一方だけを追求している人もいます。

不動産投資における「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」 まとめ


不動産投資においては、インカムゲインとキャピタルゲインが、ひとつのキーワードとなります。
両者は同じ収益でも、持っている性質はまったく異なります。
基本的には、
・インカムゲイン→ローリスクローリターン
・キャピタルゲイン→ハイリスクハイリターン
という形になるでしょう。
ただし、複雑な不動産事情の元では、多々例外があるという点は理解しておいてください。
どちらか一方が優れている、というものではありません。
自分自身のライフプランや希望に合わせて、どちらに重点を置くべきか?
ぜひ本記事を参考に、考えてみてはいかがでしょうか。

労働所得と資本所得-日米欧の家計所得と資産・負債の比較 | ニッセイ基礎研究所

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これは簡易的には、資本所得を(それを生み出す)正味資産で割れば得られる 9 。その結果が図表7で、日本では2%台、欧米は最近では4-5%程度で推移していることが分かる。この収益率の差としては、先ほど指摘した通り、欧米でリスク性資産の割合が多いポートフォリオとなっていることが要因として挙げられるだろう。また、例えば同じ低リスク資産の国債であっても、日米欧でその利回り水準が違うことも収益率の差として生じると見られる(利回り水準が異なる要因としては、物価上昇率の差などが指摘できる)。

なお、収益率は米国でほぼ横ばい、ユーロ圏では低下基調にある(図表7)ものの、収益率の計算式の分母である正味資産が増加しているため(前掲図表5)、資本所得というインカムゲインの金額でみると増加傾向にある(図表8) 10 。一方、日本は1999年時点から減少している。

(図表7)余剰およびネット財産所得の正味資産に対する割合/(図表8)営業余剰およびネット財産所得の推移

(図表9)家計の正味資産収益率と可処分所得伸び率(1999-2019年)/(図表10)貯蓄率(金融資産・実物資産投資の可処分所得比)

8 資産から負債を除いた正味資産で考えているため、レバレッジの有無が収益率に反映される点には留意が必要。例えば、金融資産を年2%の収益で運用し、その原資をすべて年1%の負債で賄ったとすると、ネットの投下資産がゼロにもかかわらず収益が生まれるので、利益率は無限大になる。ただし、図表3・4から分かる通り、家計負債の正味資産に対するシェアはそれほど大きくない。
9 (期中の営業余剰+ネットの財産所得)/(正味資産〔期初・期末の和半〕として簡易的に試算した結果。ピケティは「21世紀の資本」でαを所得全体に占める資本所得割合、βを資本・所得比率(資本ストック/所得)とすると、資本の収益率rはα=r×βと表せるとしているが、この資本所得を(期中の営業余剰+ネットの財産所得)とし、資本ストックを(正味資産〔期初・期末の和半〕)として、rを計算したものに相当する(ただしキャピタルゲインは除いている)。なお、期初・期末の資産・負債には時価変動等の変動が加味されたものとなっている点に留意が必要。
10 図表7によるの(インカムゲインの)収益率の定義では、分母の正味資産は時価変動を考慮したものとなっている点に留意が必要。正味資産の増加要因としては、投下資本の増加(貯蓄)だけでなく、時価変動による部分も含まれている。
11 正味資産の原資としては、財産所得や営業余剰として分配したもの(の一部)が再投資される他に雇用者報酬などの一部も再投資される点には留意が必要。

7――「r」と「g」の関係

つまり、正味資産の増加が進むためには、得られた所得を(消費せずに)貯蓄するか、正味資産自体が時価変動等により増える必要があるため、時価変動等を無視すれば、所得を消費として使う経済ほど正味資産は増えないことになる 12 。前述の通り、高齢化の進展は家計部門全体で見て貯めるより使う(貯蓄するより消費する)傾向を強め、また、(高所得者より低所得者の消費性向の方が高いとすれば)高所得者から低所得者への再分配も家計部門の貯蓄を減らし、消費する傾向を強める。ユーロ圏で税による再分配が、可処分所得対比で見て米国より多額に行われていることは前掲図表2の「税・給付・その他」の受取および支払のそれぞれ規模から読み取ることができる。こうした高齢化や再分配により消費が増えやすく(貯蓄が増えにくく)なっているため、収益率としては資本所得(キャピタルゲイン)の効率は良いが、再分配により正味資産を多く保有している人にさらに資産が集中しやすい構造は緩和されていると見られる。

日本の場合も、高齢化の進展や再分配の効果で、所得の集中を緩和している面があると見られる。日本はそもそも「r」の水準が欧米と比較してかなり低いので、直接的な比較は難しいが、家計部門が貯蓄として金融資産や実物資産にまわしている割合 13 キャピタルゲイン を比較すると、日本やユーロ圏の割合が、米国と比べて小さいことは読み取れる(図表10、ユーロ圏の場合は米国の貯蓄率が高まった金融危機以降に逆転)。なお、ユーロ圏や日本でも足もとの家計の正味資産の増加ペースがやや加速しており、今後、正味資産の蓄積が進む可能性は否定できない(前掲図表5)。

12 ここでは、あくまでも家計部門に限って考えている。経済全体としての正味資産が増えるか減るかは企業部門や海外部門などの他部門の影響を受ける。
13 家計の貯蓄(=所得-消費)のうち、投資(実物資産の増加)とならない部分が金融資産の増加となるため、「金融資産や実物資産にまわるお金」は、貯蓄と一致する。図表10はいわゆる貯蓄率と類似する概念だが、計算式や誤差の関係で各国が算出している貯蓄率とは異なる。各国の公表する貯蓄率の水準で見ても近年、日本<ユーロ圏<米国となっている点は同じである。

撤資(撤退による出資金の払戻し)または減資に関するキャピタルゲイン課税について

チャイナアラート(中国速報)- 第22回, 2011年7月 国家税務総局は、2011年6月9日に34号公告を公布し、企業の撤資または減資に係る企業所得税の処理等の一連の問題について処理を明確にした。投資者が得る収入は、一般的に3つに分けることができる。すなわち、投資回収、配当所得及び投資資産の譲渡所得(キャピタルゲイン)である。この3つの収入に対する企業所得税の処理はそれぞれ異なる。34号公告は2011年7月1日から施行される。 34号公告における撤資又は減資に係る企業所得税の処理条項の主な内容及びKPMG中国のそれに対する検討内容は以下の通りである。

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資産規模100億円を超えるクライアントの案件を数多く抱えてきた異彩を放つ経歴から、「富裕層を熟知した税理士」として多数メディアに取り上げられている。 培った知識、経験、技量を活かし、富裕層のみならず幅広いお客様に税金対策・資産運用をご提案している。 現在は代表税理士を務める傍ら、英国国立ウェールズ大学経営大学院に在学中(MBA取得予定)。
英国国立オックスフォード大学ELP修了。東京大学EMP修了予定。
また、Mastercard®最上位クラスで、富裕層を多く抱えるクレジットカードLUXURY CARDのオフィシャルアンバサダーに就任。

◇◆ネイチャーグループの強み◇◆
・〈富裕層〉×〈富裕層をめざす方〉向けの税金対策/資産運用専門ファーム
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