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投資分析への活用方法

投資分析への活用方法
新規導入企業とコメント(一部抜粋、50音順)
ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社

本社:東京都港区、代表取締役社長:臥雲敬昌

当社は、不動産投資信託(J-REIT)の資産運用会社として、2001年12月4日に設立され、2003年12月に東京証券取引所に上場した不動産投資法人であるユナイテッド・アーバン投資法人より投資運用業務の委託を受け、ユナイテッド・アーバン投資法人の資産運用業務を行っております。
estie proの広範かつ客観的なマーケットデータに基づき、物件取得・期中運用・経営企画といった業務において社内インフラとして活用しており、より戦略的な政策立案、意思決定の後ろ盾になるものと期待しております。estie proの機能を最大限活用し、ポートフォリオの安定かつ継続的な成長に邁進する所存です。

【5分でわかる】ESG・ESG投資とは?ー選ばれる企業になるために必要な経営戦略ー

ESG(イーエスジー)とは、「Environment(環境)」「Social(社会)」「Governance(ガバナンス)」の頭文字を取って作られた造語です。本来は、投資家や金融機関の投資判断を変えるために国連が提唱した言葉です。近年、「企業の長期的な成長のためにはESGに取り組むことが重要」との考えが広まっており、多くの企業がESGに注目しています。ESGの具体的な取り組み内容は、企業によってさまざまです。ESGは「環境」や「投資」「企業経営」との関連性が高いため、日本では主に環境省や経済産業省を中心に、普及に向けた研究・議論が進められています。各社が定めるESGの重要課題「マテリアリティ」と呼ばれており、項目を毎年変更している企業もあります。ESGの歴史や目的、具体的な取り組み例についてご紹介します。

ESGとは

ESGの歴史

ESGの目的、なぜ重要とされるのか

ESGは投資家の投資判断の基準を変えることにより、ESGに積極的に取り組む企業を増やし、世界規模の環境問題・社会問題を解決することを目的としています。近年、ESGが注目されるようになった背景には、環境・社会・経済などを将来にわたって適切に維持・発展することを意味する「持続可能性(サステナビリティ)」への関心の高まりが挙げられます。利益ばかりを優先した経営では、「環境に負荷がかかる」「長時間労働が深刻化する」「不正・不祥事が起こる」といった悪影響が生じ、持続可能性を確保しにくくなる可能性があります。持続可能性を確保し、企業の持続的な成長につなげるためには、環境・社会・ガバナンスへの配慮が不可欠です。こうした考えから、近年、ESGが重要視されています。

ESGの具体的な取り組み例

Environment(環境):二酸化炭素の排出削減

「Environment(環境)」への配慮として、多くの企業が取り組んでいるのが、「地球温暖化防止」に向けた二酸化炭素排出量の削減です。例として、「製造工程の見直し」や「職場内のエアコンの温度調整」などが挙げられます。

Social(社会):人権問題への対応

Governance(ガバナンス):積極的な情報開示

企業における「Governance(ガバナンス)」とは、健全な企業経営に向けた、企業自身による管理体制のこと。「Governance(ガバナンス)」の取り組みの代表例としては、内部統制の構築・強化による積極的な情報開示があります。
(参考:『【3分でわかる】ガバナンスとは?コンプライアンスとの違いと企業がすべきこと』)

ESG投資とはESGの視点で投資先を決めること

ESG投資が注目されている理由

ESG投資が注目されている理由として挙げられるのが、企業の安定的・長期的な成長とESGとの関連性です。従来、投資家は「業績」や「財務状況」といった経営状況を示すデータを参考に、投資先を決定してきました。しかし近年では、「企業の持続的な成長のためにはESGに取り組み、環境や社会の持続可能性を確保することが重要」との考えが、企業や投資家の間で浸透しています。投資先の判断基準として、新たに「ESGへの取り組み」も加わることになったわけです。2006年に国連が「責任投資原則(PRI)」を発表したことを受けて、ESG投資を行う投資家が急速に増加。日本の年金基金である「年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)」は、2015年9月にPRIに署名しました。これを機に、日本でもESG投資が増えており、今では一般的な投資方法の1つとなっています。

PRIの6つの原則

1.私たちは投資分析と意思決定のプロセスにESG課題を組み込みます。
2.私たちは活動的な所有者となり、所有方針と所有習慣にESG問題を組み入れます。
3.私たちは投資対象の企業に対してESG課題についての適切な開示を求めます。
4.私たちは資産運用業界において本原則が受け入れられ、実行に移されるよう働きかけを行います。
5.私たちは本原則を実行する際の効果を高めるために協議します。
6.私たちは本原則の実行に関する活動状況や進捗状況に関して報告します。

日本・欧州含む地域別市場規模・動向

地域別ESG資産保有残高

地域別ESG資産保有残高

ESGの評価項目と評価方法

ESGの評価項目や評価方法については、世界共通の判断基準がないのが現状です。「MSCI」や「FTSE」といった格付け機関が定めた独自の基準に基づき、企業のESGは評価されます。「MSCI」を例に取ると、「監査委員会の独立性」や「企業倫理」「財務システムの安定性」などが評価項目となっています。

ESG投資の種類

ESG投資の種類

①:ネガティブ・スクリーニング
②:ポジティブ・スクリーニング/ベスト・イン・クラス
③:国際規範スクリーニング
④:ESGインテグレーション
⑤:サステナビリティ・テーマ投資
⑥:インパクト・コミュニティ投資
⑦:エンゲージメント/議決権行使

①:ネガティブ・スクリーニング

ネガティブ・スクリーニング(Negative/exclusionary screening)とは、「倫理的でないもの」や「環境破壊につながるもの」を除外する投資方法です。具体的には、「武器」「たばこ」「ギャンブル」「原子力発電」「化石燃料」などの業種に属す企業が、投資対象から除外されます。ESG投資の中では、最も歴史のある方法です。

②:ポジティブ・スクリーニング/ベスト・イン・クラス

ポジティブ・スクリーニング/ベスト・イン・クラス(Positive/best-in-class screening)とは、ESGの評価が総合的に高い企業に投資する方法です。「ESGの評価が高い企業は、中長期的に高い業績が期待できる」という考えの下、ESGが高評価の企業に投資します。1990年代に欧州で始まった投資方法です。

③:国際規範スクリーニング

国際規範スクリーニング(Norms-based screening)とは、ESGに関する国際的な規範を基に投資先を決める方法です。国際規範で定められた基準を満たしていない企業を、投資対象から除外します。2000年代に北欧で始まった投資方法です。

④:ESGインテグレーション

ESGインテグレーション(ESG integration)とは、財務状況を示すデータとESGに関する情報を総合的に判断し、投資先を決める方法です。「特にどのESG情報を重視するか」「どの程度、ESG情報を参考にするか」は、投資家によって判断が分かれます。現在、投資家の間で広く普及している投資方法です。

⑤:サステナビリティ・テーマ投資

サステナビリティ・テーマ投資(Sustainability-themed investing)とは、サステナビリティ(持続可能性)をテーマにした企業・ファンドに投資する方法です。例として、「再生可能エネルギー」や「環境に配慮した、持続可能な農業」に関連した企業、「エコファンド」や「水ファンド」といった投資ファンドへの投資が挙げられます。世界全体で見ると、最近少しずつ増えてきている投資方法です。

⑥:インパクト・コミュニティ投資

インパクト・コミュニティ投資(Impact/community investing)とは、環境や社会、コミュニティなどへ与えるインパクトの大きな活動を行う企業に投資する方法です。比較的小規模な企業がこうした取り組みを行っていることが多いため、投資先として非上場企業が選ばれる傾向にあります。ベンチャーキャピタルがファンドを運用しているケースも見られます。財務状況よりも環境・社会へのインパクトを重視する投資家もいれば、双方を同じくらい重視する投資家もいます。

⑦:エンゲージメント/議決権行使

エンゲージメント/議決権行使(Corporate engagement 投資分析への活用方法 and shareholder action)とは、投資先との関わり方に関連した手法のこと。エンゲージメントとは、投資を行うだけでなく、株主としての立場から企業にESGを奨励するように働きかけることを意味します。エンゲージメントよりも企業への影響力が大きいのが、議決権行使です。議決権行使では、株主総会で議決権を行使することにより、株主が企業の意思決定に直接関わります。投資先の経営陣と意見が異なる株主がいる場合、委任状争奪戦に発展することもあるようです。

estieが提供する不動産データ分析基盤「estie pro」資産運用会社の様々な業務領域を支援

当社は、不動産投資信託(J-REIT)の資産運用会社として、2001年12月4日に設立され、2003年12月に東京証券取引所に上場した不動産投資法人であるユナイテッド・アーバン投資法人より投資運用業務の委託を受け、ユナイテッド・アーバン投資法人の資産運用業務を行っております。
estie proの広範かつ客観的なマーケットデータに基づき、物件取得・期中運用・経営企画といった業務において社内インフラとして活用しており、より戦略的な政策立案、意思決定の後ろ盾になるものと期待しております。estie proの機能を最大限活用し、ポートフォリオの安定かつ継続的な成長に邁進する所存です。

株式会社リサ・パートナーズ
本社:東京都港区、代表取締役社長:石館幸治

ウェビナーのご案内

▼ 概要
新型コロナウイルスの流行以降、転換期を迎えているオフィスマーケットでは、物件取得・期中運用・売却・IRなど不動産AM業務のあらゆるシーンにおいて、統合的なデータへリアルタイムにアクセスし、よりスピーディで根拠に基づいた意思決定をすることが求められています。
本セミナーでは、estieが提供するオフィスデータ分析基盤「estie pro」の基本的なサービス紹介のほか、導入企業の1社であるジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社のご担当者様をお招きした活用事例のご紹介も行います。不動産AM業務におけるデータ活用の取り組みについて、是非そのヒントをお持ち帰り頂けますと幸いです。

▼ 投資分析への活用方法 プログラム
・estie proのサービス紹介
・不動産AM業務におけるestie pro活用事例の紹介

▼ このような方におすすめです
・不動産AM領域のDXについてイメージを持ちたい
・物件取得検討時における情報収集の効率化を図りたい
・賃料設定やリーシング戦略策定をより精緻に行いたい
・オフィスマーケット情報全般を網羅的かつ詳細に把握したい
・estie proのサービスデモを見てみたい

▼ 日時(下記2つは同一の内容となります)
・6/22(水)17:30 ~ 18:30
・6/28(火)17:30 ~ 18:30

▼ 会場
オンライン(ZOOM)
※接続方法などにつきましては申込み頂いた方に別途お伝え致します

サービス概要
「estie pro」は50以上の不動産デベロッパー、管理会社、仲介会社等から構築されたデータパイプラインの独自情報を日々集約し、オフィス賃貸業に必要なあらゆる情報を提供する日本最大級のデータプラットフォームサービスです。全国8万棟/40万フロアの建物情報、500万坪の募集情報、24万件の賃料情報、東京/神奈川/大阪/愛知の主要エリアにおける38万件の入居企業情報等からなる網羅的なデータおよび当社が独自開発したAIアルゴリズムによる推定賃料「e-賃料」を搭載し、様々な不動産事業者のデータを活用した意思決定をサポートしております。

財務諸表とは|財務三表を図入りで分かりやすく

実は決算書は一般的な呼び方で、正確な名称は、提出する目的によって異なります。
会社法では「計算書類」と呼ばれ、金融商品取引法では「財務諸表」と呼ばれています。有価証券報告書を提出する会社(上場企業など)が作成するのが「財務諸表」、それ以外の会社が作るのが「計算書類」です。
会社法は、一般投資家より株主と債権者の権利保護という側面が強い法律で、一方金融商品取引法は、広く一般投資家保護の側面が強い法律です。

計算書類財務諸表は、表示上で多少の違いがありますが、内容は同じものです。

投資分析への活用方法
貸借対照表
損益計算書 投資分析への活用方法
キャッシュフロー計算書
株主資本等変動計算書
附属明細表

貸借対照表
損益計算書
株主資本等変動計算書
個別注記表

(2)財務諸表で何が分かる?

財務諸表には、それぞれに役割があります。
貸借対照表は、会社の持っているお金やモノの他、どのくらい借金があるのかなどが分かります。損益計算書は、会社が儲かっているか(黒字)、損しているか(赤字)が分かります。キャッシュフロー計算書は、会社にどのようにお金が入ってきて、何にお金を使っているのかが分かります。

財務諸表のうち重要な財務三表

財務諸表のうち「貸借対照表・損益計算書・キャッシュフロー計算書」については「有価証券報告書」と呼び、特に重要な書類であることから「財務三表」と呼ばれることもあります。

(1)貸借対照表

貸借対照表とは、会社の財政状態を表している書類です。

(2)損益計算書

損益計算書とは、会社が儲かっているかが分かる書類で、「Profit and 投資分析への活用方法 loss statement」を略して「P/L(ピーエル)」と呼ばれます。

投資分析への活用方法

損益計算書は、身近な例で例えると家計簿やお小遣い帳のようなものです。
家計簿やお小遣い帳が毎月の給料から家賃や食費などを差し引き自由に使えるお金がいくらかを計算するのと同じように、会社も商品を仕入れて販売し、販売代金から会社の家賃や従業員の給与を支払い、残りを貯蓄や設備の購入に回します。
損益計算書は、このような内容が明らかにされる書類なのです。

売上のようにお金が入ってくる取引を「収益」といい、家賃や従業員の給料などお金を払う取引を費用といいます。収益から費用を差し引いたものが、利益です。

収益-費用=利益

投資分析への活用方法
①売上純利益=売上高-売上原価
②営業利益=売上総利益-販売費及び一般管理費
③経常利益=営業利益+営業外収益-営業外費用
④税引前当期純利益=経常利益+特別利益-特別損失
⑤当期純利益=税引前当期純利益-法人税等

(3)キャッシュフロー計算書

キャッシュフロー計算書は、上場企業のみ作成提出が義務づけられている書類です。
「キャッシュフロー」とは、お金の流れのことで、キャッシュフロー計算書とは、会社の現金の増減を分析する書類のことです。「Cash flow statement」を略して「C/F(シーエフ)」と呼ばれます。

①営業活動によるキャッシュフロー
本業である商売によって、実際に稼ぎ出したお金の増減です。
商品を売っていくらお金が入ってきたか、商品を購入していくらお金が出て行ったか、給料や家賃はどのくらいかかったのかといった項目が記載されます。

②投資活動によるキャッシュフロー
機械の購入・売却、株式などの有価証券への投資・売却などによるお金の増減です。
会社に余力があれば、それを利用して儲けることを試みます。たとえば、株を購入することもありますし、誰かにお金を貸して利益を得ることもあるでしょう。
投資キャッシュフローには、このような資金運用によるお金の出入りが記載されます。

③財務活動によるキャッシュフロー
借金や、借金の返済、増資、配当金の支払いなどによるお金の増減です。
会社は、資金が不足してくると銀行から借り入れを行ないます。
財務活動によるキャッシュフローには、銀行からお金を借りて資金がいくら増えたのか、銀行にお金を返済していくら減ったのかといった、資金調達がらみのお金の出入りが記載されます。

財務諸表の目的

財政状態や経営成績を誰に何のために明らかにすべきなのかは、ケースによってさまざまです。
融資を受けたい時には金融機関、取引を開始する時には取引先に会社の経営内容を開示する目的などにも使用されます。
また、上場会社などは、インターネットで決算書を公表して、一般投資家に安心して株式を購入してもらうために情報を開示する手段としても使用されます。

つまり、 財務諸表は、金融機関や取引先、株主などの会社の利害関係者に対して、会社の財政状態や経営成績を開示するという役割を持つ書類 ということになります。

(1)株主が経営状態を知るため

(2)税務当局が適正に計算されているか知るため

(3)一般投資家が投資先の会社を知るため

(4)債権者が経営状態を知るため

債権者とは、会社に融資をしている銀行などの金融機関です。
金融機関は、その貸したお金に無事に利息がついて回収することができるのかを気にします。なぜなら、会社が倒産してしまえば、貸したお金を回収できなくなってしまうからです。
したがって、常に会社の経営状態が安定いているのかを確認するために財務諸表の提出を求めてきます。

estieが提供する不動産データ分析基盤「estie pro」資産運用会社の様々な業務領域を支援


株式会社estie(読み方:エスティ、本社:東京都港区、代表取締役:平井瑛)は、不動産データ分析基盤「estie pro」を通して資産運用会社の幅広い業務を支援しております。物件の新規取得・運用、市場調査など様々な用途での活用が進み、新たにジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社、株式会社リサ・パートナーズがestie proを導入しました。

「estie pro」は2020年7月のサービスリニューアル以降データの拡充・機能の改善を重ね、現在は不動産AM業務における、市場調査・物件取得・期中運用・ポートフォリオ管理・投資家対応・経営企画といった幅広い業務で活用されています。活用可能な領域の広さから、複数部署での導入ケースも続いております。

新鮮で網羅的な不動産情報へのアクセスを可能にし、検討プロセスを効率化することによって実現される高度な意思決定は収益拡大に不可欠であり、estieは今後も商業用不動産領域のDXを資産運用会社やデベロッパー、管理会社など各事業者の皆様とともに進めて参ります。

なお、本リリースに伴い資産運用会社を中心に「estie pro」の活用事例を紹介するウェビナーを開催致します。「estie pro」を実際の業務で活用されているジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社のご担当者様をお招きし、不動産AM業務におけるデータの活用方法をご紹介致します。詳細は下部のご案内をご確認ください。

新規導入企業とコメント(一部抜粋、50音順)
ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社

本社:東京都港区、代表取締役社長:臥雲敬昌

当社は、不動産投資信託(J-REIT)の資産運用会社として、2001年12月4日に設立され、2003年12月に東京証券取引所に上場した不動産投資法人であるユナイテッド・アーバン投資法人より投資運用業務の委託を受け、ユナイテッド・アーバン投資法人の資産運用業務を行っております。
estie proの広範かつ客観的なマーケットデータに基づき、物件取得・期中運用・経営企画といった業務において社内インフラとして活用しており、より戦略的な政策立案、意思決定の後ろ盾になるものと期待しております。estie proの機能を最大限活用し、ポートフォリオの安定かつ継続的な成長に邁進する所存です。

株式会社リサ・パートナーズ
本社:東京都港区、代表取締役社長:石館幸治

当社は、金融・不動産マーケットにおいて、投融資からアドバイザリーまで横断的かつ多様なビジネスを手がけ、真の『ソリューション』(=問題解決)を提供するプロフェッショナル集団です。子会社である株式会社リサ投資顧問も含めてグループ一丸となり、ワンストップでハイブリッドなアセットソリューション機能を提供して参ります。今回estie proを活用することで、物件取得業務及び期中運用業務におけるマーケット及び競合物件の情報収集や分析、資料作成まで一気通貫した業務をより効率的に実行していくことで、事業機会の拡大に直結させて行きたいと考えております。

ウェビナーのご案内


▼ 概要
新型コロナウイルスの流行以降、転換期を迎えているオフィスマーケットでは、物件取得・期中運用・売却・IRなど不動産AM業務のあらゆるシーンにおいて、統合的なデータへリアルタイムにアクセスし、よりスピーディで根拠に基づいた意思決定をすることが求められています。
本セミナーでは、estieが提供するオフィスデータ分析基盤「estie pro」の基本的なサービス紹介のほか、導入企業の1社であるジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社のご担当者様をお招きした活用事例のご紹介も行います。不動産AM業務におけるデータ活用の取り組みについて、是非そのヒントをお持ち帰り頂けますと幸いです。

▼ プログラム
・estie proのサービス紹介
・不動産AM業務におけるestie pro活用事例の紹介

▼ 日時(下記2つは同一の内容となります)
・6/22(水)17:30 ~ 18:30
・6/28(火)17:30 ~ 18:30

サービス概要
「estie pro」は50以上の不動産デベロッパー、管理会社、仲介会社等から構築されたデータパイプラインの独自情報を日々集約し、オフィス賃貸業に必要なあらゆる情報を提供する日本最大級のデータプラットフォームサービスです。全国8万棟/40万フロアの建物情報、500万坪の募集情報、24万件の賃料情報、東京/神奈川/大阪/愛知の主要エリアにおける38万件の入居企業情報等からなる網羅的なデータおよび当社が独自開発したAIアルゴリズムによる推定賃料「e-賃料」を搭載し、様々な不動産事業者のデータを活用した意思決定をサポートしております。

東南アジアでのプレゼンスを高める中国、インドへの投資を急増させる日米 ~地政学から読み解く世界~

その関係性の深化にはCOVID-19流行後のワクチン外交も影響していると見られ、シンガポールのシンクタンクが実施したASEAN10カ国を対象とした調査(ISEAS「The State of Southeast Asia 2022 Survey」)では「いずれのASEANのパートナー国が最もCOVID-19のワクチンを提供してくれたか」という問いに対して、中国と回答した人の割合が最多の57.8%となり、次点となる米国の23.2%を大きく引き離しています。

Ⅲ インドへの投資を急増させる日米

Ⅳ 中長期の企業戦略を考える上で地政学戦略的な視点は今後、一層重要になることが予想される

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